Eigenkapital und Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Eigenkapital ist der Teil eines Immobilienkaufs, den Sie aus eigenen Mitteln bezahlen statt über ein Darlehen. Zum Kaufpreis kommen in Baden-Württemberg die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Diese Kaufnebenkosten werden in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt, deshalb gehört beides in dieselbe Planung.

Wer erst als Erwachsener nach Deutschland gekommen ist, hatte hier weniger Jahre zum Sparen. Hier ordne ich, wofür Ihr Erspartes beim Kauf gebraucht wird und warum danach etwas übrig bleiben sollte.

Was als Eigenkapital zählt

Dazu gehört alles, worüber Sie bis zum Kauf frei verfügen können:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Wertpapiere in Ihrem Depot, die Sie verkaufen können
• Bausparguthaben
• ein Grundstück, das Ihnen bereits gehört
• Geld, das Ihnen geschenkt wird

Geld, das Sie zurückzahlen müssen, etwa ein privates Darlehen aus der Familie, ist streng genommen kein Eigenkapital. Die Bank wird danach fragen, und Sie sollten es offen angeben.

Banken schauen aus zwei Gründen genau auf diesen Betrag. Erstens sichern sie ihr Darlehen über eine Grundschuld auf der Immobilie ab. Je kleiner das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto geringer das Risiko der Bank, und das zeigt sich meist in den Konditionen. Zweitens muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen, und zwar anhand von Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen Verhältnissen (§§ 505a, 505b BGB). Der Wert der Immobilie allein genügt dafür nicht. Wie ich Sie auf den Immobilienkauf vorbereite, beschreibe ich auf der Seite Finanzierung.

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Baden-Württemberg kommen bis zu vier Posten auf den Kaufpreis:

Grunderwerbsteuer

Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. In Baden-Württemberg beträgt er 5,0 Prozent, berechnet auf den Kaufpreis. Nach der Beurkundung meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt, und Sie erhalten einen Steuerbescheid. Als Eigentümer werden Sie erst ins Grundbuch eingetragen, wenn das Finanzamt bestätigt, dass die Steuer bezahlt ist (Unbedenklichkeitsbescheinigung, § 22 GrEStG). Das Geld muss also früh bereitliegen.

Notar und Grundbuch

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert, Vereinbarungen über ihre Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Jeder Notar rechnet also nach denselben Regeln ab. Meist wird beim Notar auch die Grundschuld bestellt, mit der die Bank ihr Darlehen absichert, und auch dafür fallen Gebühren an. Das Grundbuchamt trägt dann zuerst eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten ein, später Sie als Eigentümer und die Grundschuld der Bank. Jede Eintragung kostet ebenfalls Gebühren.

Maklerprovision

Sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist, und ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Wer als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, ist seit Dezember 2020 durch klare Regeln geschützt. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB (öffnet in neuem Tab)). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, dürfen Sie höchstens so viel übernehmen, wie er selbst trägt, und erst, nachdem er seinen Anteil bezahlt hat (§ 656d BGB). Beauftragen Sie den Makler allein, zahlen Sie auch allein.

Warum die Nebenkosten meist aus dem Eigenkapital kommen

Die Bank finanziert eine Immobilie, deren Wert ihr als Sicherheit dient. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren steigern diesen Wert nicht. Werden sie mitfinanziert, ist das Darlehen höher als die Sicherheit dahinter. Solche Finanzierungen gibt es, doch laut Verbraucherzentrale bedeuten sie meist höhere Zinsen und eine längere Rückzahlung (Verbraucherzentrale: Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung (öffnet in neuem Tab)).

Dazu kommt der Zeitpunkt: Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt sein, bevor Sie als Eigentümer eingetragen werden. Klären Sie deshalb zuerst, ob Ihr Erspartes für die Nebenkosten und eine Reserve reicht. Danach geht es darum, welche Immobilie in Frage kommt.

Nach dem Kauf: Reserve und Haushaltsrechnung

Ein häufiger Fehler ist, jeden Euro in den Kauf zu stecken. Als Eigentümer bezahlen Sie, was vorher Ihr Vermieter bezahlt hat: die Heizung, die ausfällt, das Dach, das undicht wird. In einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft, darin steckt auch die Erhaltungsrücklage für das gemeinsame Eigentum. Reicht sie für eine größere Reparatur nicht, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Dazu kommen Umzug und Einrichtung, und auch Elternzeit oder eine längere Krankheit verändern das Budget.

Eine Haushaltsrechnung zeigt, was realistisch ist. Schreiben Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen auf und ziehen Sie alle festen Ausgaben ab: Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, Sparverträge, laufende Raten und gegebenenfalls die Unterstützung für Familie im Ausland. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für die künftige Rate. Planen Sie mit Luft und nicht bis auf den letzten Euro. Die Bank macht im Kern dieselbe Rechnung, und es hilft, Ihr Ergebnis zu kennen, bevor Sie dort sitzen.

So fangen Sie an

1. Sammeln Sie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Nachweise über Ersparnisse und laufende Verträge.
2. Prüfen Sie Ihre SCHUFA-Daten. Nach Art. 15 DSGVO steht Ihnen eine kostenlose Datenkopie zu, und Fehler sollten korrigiert sein, bevor eine Bank sie liest.
3. Legen Sie eine Monatsrate fest, mit der Sie ruhig schlafen, statt der höchsten, die eine Bank vielleicht mitgehen würde.
4. Ziehen Sie die Reserve zuerst ab. Erst was danach übrig bleibt, ist Ihr verfügbares Eigenkapital.

Worauf ich im Erstgespräch schaue

Im ersten Gespräch beginne ich bei Ihrer Haushaltsrechnung, das Wunschobjekt kommt später. Mich interessiert, wie viel Ihres Ersparten nach Nebenkosten und Reserve tatsächlich frei ist und ob Ihr Einkommen stabil genug ist, eine Rate über viele Jahre zu tragen. Manchmal ist es klüger, noch eine Weile gezielt zu sparen. Dann legen wir fest, worauf Sie sparen und bis wann. Außerdem sehe ich den Kauf zusammen mit Absicherung und Altersvorsorge, denn zu einer gut geplanten Rate gehört auch die Frage, was passiert, wenn ein Einkommen ausfällt.

Wer erst seit einigen Jahren in Deutschland lebt, wird von Banken zusätzlich nach Aufenthaltsstatus und Probezeit gefragt. Darum geht es im Beitrag Baufinanzierung für Zugewanderte.

Deutsche Begriffe kurz erklärt

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Immobilie?

Eine gesetzliche Mindestsumme gibt es nicht, jede Bank entscheidet im Einzelfall. Als Grundsatz gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln zahlen können, und mehr Eigenkapital verbessert meist die Konditionen. Ihre Reserve sollten Sie dafür aber nicht aufgeben.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Baden-Württemberg?

Fest steht die Grunderwerbsteuer mit 5,0 Prozent des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Wert des Geschäfts; nach den voraussichtlichen Kosten können Sie den Notar vorab fragen. Ob eine Maklerprovision dazukommt und in welcher Höhe, steht im Exposé und im Maklervertrag.

Welche Notarkosten fallen beim Wohnungskauf an?

Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, für den Vollzug, also etwa die Abwicklung mit dem Grundbuchamt, und meist für die Grundschuld der Bank, dazu Auslagen. Weil die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, sind sie bei jedem Notar gleich. Das Grundbuchamt rechnet separat ab.

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