شرایط خرید خانه در آلمان برای مهاجران

بدون تابعیت آلمان هم می‌توانید در آلمان آپارتمان یا خانه بخرید؛ قانون آلمان خرید ملک را به‌طور کلی به ملیت محدود نمی‌کند. سؤال اصلی، تأمین مالی است: بانک پیش از دادن وام، توان بازپرداخت شما را می‌سنجد و در این بررسی، نوع اقامت، قرارداد کار و سابقه‌تان در شوفا (⁦SCHUFA⁩) نقش دارند.

کسی که دیرتر به آلمان آمده، اغلب دقیقاً همان نکته‌هایی را با خودش دارد که بانک‌ها با دقت بیشتری به آن‌ها نگاه می‌کنند: اجازهٔ اقامتی که تاریخ انقضا دارد، شغلی که هنوز تازه است و سابقهٔ اعتباری کوتاه. هیچ‌کدام از این‌ها مانع خرید نیست، اما اگر از قبل بدانیدشان، بهتر برنامه‌ریزی می‌کنید و در بانک کمتر غافلگیر می‌شوید.

قانون چه می‌گوید و بانک دربارهٔ چه تصمیم می‌گیرد

مقرراتی که خرید ملک توسط خارجی‌ها را محدود می‌کرد، از سال ۱۹۹۸ دیگر اجرا نمی‌شود (⁦Art. 86 EGBGB⁩). یعنی برای خرید، همان مراحلی را طی می‌کنید که بقیه: امضای قرارداد نزد سردفتر رسمی (⁦Notar⁩) و ثبت در دفتر املاک (⁦Grundbuch⁩).

برعکسش هم درست است: خرید خانه در آلمان حق اقامت نمی‌آورد. طبق قانون اقامت آلمان، اجازهٔ اقامت برای هدف‌های مشخصی صادر می‌شود، مثل تحصیل و آموزش، کار یا دلایل خانوادگی (⁦§ 7 AufenthG⁩)، و خرید خانه جزو آن‌ها نیست.

اینکه وام بگیرید و با چه شرایطی، تصمیم بانک است. بانک موظف است پیش از دادن وام بسنجد که به احتمال زیاد می‌توانید آن را طبق قرارداد پس بدهید، آن هم بر اساس درآمد، هزینه‌ها و وضعیت کلی مالی‌تان (⁦§§ 505a, 505b BGB⁩). قاعدهٔ عمومی‌ای وجود ندارد که بگوید کدام نوع اقامت کافی است؛ هر بانک معیارهای خودش را دارد.

بانک‌ها به چه چیزهایی نگاه می‌کنند

نوع اقامت

بازپرداخت وام خرید خانه سال‌ها طول می‌کشد. بانک می‌خواهد بداند اقامت شما، و همراه آن درآمدتان، در این مدت چقدر پایدار است. اقامت دائم (⁦Niederlassungserlaubnis⁩) تاریخ انقضا ندارد (⁦§ 9 AufenthG⁩). اگر اقامت موقت یا بلوکارت (⁦Blaue Karte EU⁩) دارید، بانک دقیق‌تر می‌پرسد: اقامتتان تا کی اعتبار دارد، قبلاً تمدید شده یا نه و بر چه اساسی صادر شده است. گفت‌وگو طولانی‌تر می‌شود، اما وام همچنان ممکن است.

قرارداد کار و دورهٔ آزمایشی

در دورهٔ آزمایشی (⁦Probezeit⁩) که حداکثر شش ماه است، قرارداد کار با دو هفته مهلت فسخ‌شدنی است (⁦§ 622 Abs. 3 BGB⁩). به همین دلیل بانک‌ها می‌پرسند دورهٔ آزمایشی‌تان تمام شده یا نه و قراردادتان دائمی است یا موقت. اگر تازه کارتان را عوض کرده‌اید، شاید بهتر باشد درخواست وام را تا پایان دورهٔ آزمایشی عقب بیندازید. خویش‌فرماها باید زودتر دست به کار شوند، چون بانک‌ها روند کارشان را در چند سال بررسی می‌کنند.

شوفا و فیش حقوقی

کسی که مدت کوتاهی است در آلمان زندگی می‌کند، معمولاً ثبت‌های کمی در شوفا دارد. این به ضرر شما حساب نمی‌شود، اما به بانک نشانه‌های کمتری می‌دهد. پیش از درخواست وام، اطلاعاتتان را با نسخهٔ رایگانی که طبق ⁦Art. 15 DSGVO⁩ حقتان است بررسی کنید. ضمناً تصمیم دربارهٔ وام را شوفا نمی‌گیرد، خود بانک می‌گیرد. فیش‌های حقوقی (⁦Gehaltsabrechnung⁩) به بانک نشان می‌دهند درآمدتان چقدر ثابت است. پرداخت‌های منظم، مثلاً کمک به خانواده در وطن، باید صادقانه در حساب دخل و خرجتان بیاید.

مدارکی که بانک‌ها معمولاً می‌خواهند

هر بانک خودش تعیین می‌کند دقیقاً چه مدارکی لازم است، اما این‌ها را آماده داشته باشید:

• دربارهٔ خودتان: پاسپورت یا کارت شناسایی، کارت اقامت، گواهی ثبت محل سکونت (⁦Meldebescheinigung⁩)
• دربارهٔ درآمد: آخرین فیش‌های حقوقی، قرارداد کار، گواهی سالانهٔ مالیات حقوق (⁦Lohnsteuerbescheinigung⁩) یا برگهٔ مالیات بر درآمد (⁦Einkommensteuerbescheid⁩)
• دربارهٔ دارایی: صورت‌حساب حساب‌های بانکی و سرمایه‌گذاری به‌عنوان مدرک آوردهٔ شخصی، مدارک وام‌های جاری
• دربارهٔ ملک: آگهی فروش (⁦Exposé⁩)، برگهٔ ثبتی ملک (⁦Grundbuchauszug⁩)، نقشه‌ها، گواهی انرژی (⁦Energieausweis⁩)؛ برای آپارتمان همچنین سند تفکیک (⁦Teilungserklärung⁩) و صورت‌جلسه‌های مجمع مالکان

اثبات پس‌انداز یا درآمدی که بیرون از آلمان دارید، همیشه به سادگی یک حساب آلمانی نیست؛ زود بپرسید بانک چه مدارکی را قبول می‌کند و آیا ترجمه لازم است.

ترتیب قدم‌ها: از بودجه تا ثبت در دفتر املاک

1. بودجه را روشن کنید. حساب دخل و خرج، آوردهٔ شخصی‌ای که بعد از کنار گذاشتن ذخیرهٔ احتیاطی می‌ماند و قسطی که با زندگی‌تان جور باشد. هزینه‌های جانبی معمولاً از پول خودتان پرداخت می‌شود؛ جزئیاتش را در نوشتهٔ پیش‌پرداخت و هزینه‌های جانبی خرید خانه در آلمان آورده‌ام.
2. پیش از گشتن دنبال خانه، با بانک‌ها دربارهٔ وام صحبت کنید. با تأییدیهٔ تأمین مالی (⁦Finanzierungsbestätigung⁩) به فروشنده نشان می‌دهید که توان خرید دارید. اما فقط قرارداد وامِ امضاشده الزام‌آور است.
3. ملک را پیدا و بررسی کنید. مدارک بالا را بخواهید و از ملک بازدید کنید.
4. دفترخانه. سردفتر پیش‌نویس قرارداد خرید را تهیه و رسمی می‌کند و موظف است بی‌طرف بماند (⁦§ 14 BNotO⁩). اگر از یک شرکت، مثلاً سازنده، می‌خرید، پیش‌نویس باید معمولاً دو هفته پیش از جلسه در اختیارتان باشد (⁦§ 17 Abs. 2a BeurkG⁩). اگر خودتان بگویید یا سردفتر تشخیص دهد که آلمانی‌تان کافی نیست، سند باید برایتان ترجمه شود (⁦§ 16 BeurkG⁩ (در زبانهٔ جدید باز می‌شود)). قرارداد خرید را فقط وقتی امضا کنید که قرارداد وامتان قطعی شده باشد.
5. ثبت در دفتر املاک. اول یک پیش‌ثبت (⁦Auflassungsvormerkung⁩) به نفع شما وارد می‌شود که حقتان را محفوظ می‌کند. قیمت خانه را وقتی می‌پردازید که سردفتر اعلام کند موعدش رسیده است، و هرگز نقدی، چون قانون پرداخت نقدی را در خرید ملک ممنوع کرده است (⁦§ 16a GwG⁩). مالکیت شما وقتی کامل می‌شود که نامتان در دفتر املاک ثبت شود و این بعد از پرداخت مالیات انتقال ملک است.

دورهٔ ثابت بودن بهره و بازپرداخت اصل وام

⁦Zinsbindung⁩ مدتی است که نرخ بهرهٔ وامتان ثابت می‌ماند. وقتی این مدت تمام شود، برای باقی‌ماندهٔ وام (⁦Restschuld⁩) باید با شرایط همان زمان تأمین مالی تازه‌ای (⁦Anschlussfinanzierung⁩) بگیرید. دورهٔ طولانی‌تر به شما اطمینان برنامه‌ریزی می‌دهد و دورهٔ کوتاه‌تر دستتان را بازتر می‌گذارد. ضمناً وامی را که نرخ بهرهٔ ثابت دارد، می‌توانید ده سال پس از دریافت کامل آن، با شش ماه مهلت فسخ کنید، حتی اگر دورهٔ ثابت بهره طولانی‌تر باشد (⁦§ 489 BGB⁩ (در زبانهٔ جدید باز می‌شود)).

⁦Tilgung⁩ بخشی از قسط است که اصل وام را برمی‌گرداند. در وام با قسط ثابت (⁦Annuitätendarlehen⁩) مبلغ قسط تغییر نمی‌کند: با هر پرداخت، سهم بهره کمتر و سهم بازپرداخت اصل وام بیشتر می‌شود. بازپرداخت بالاتر یعنی قسط بیشتر، اما بدهی کمتر در پایان دورهٔ ثابت بهره. اگر می‌خواهید در طول کار پول اضافه‌ای به بانک برگردانید، امکان بازپرداخت اضافه (⁦Sondertilgung⁩) را در قرارداد بگنجانید.

در گفت‌وگوی اول به چه چیزهایی نگاه می‌کنم

خیلی‌ها از سایت‌های آگهی ملک شروع می‌کنند و وقتی خانه‌ای پیدا کردند، تازه سراغ بانک می‌روند. من از جدول زمانی شما شروع می‌کنم: دورهٔ آزمایشی‌تان کی تمام می‌شود، اقامتتان کی باید تمدید شود، آیا مرخصی والدین یا تغییر شغلی در راه است. بررسی می‌کنم بعد از هزینه‌های جانبی و ذخیرهٔ احتیاطی واقعاً چقدر آوردهٔ شخصی آزاد دارید و اگر یکی از درآمدها قطع شود، حساب دخل و خرجتان هنوز جواب می‌دهد یا نه. گاهی جواب صادقانه این است که کمی صبر کنید؛ آن وقت دست‌کم می‌دانید منتظر چه هستید. اصطلاحاتی را که در پیشنهادهای وام می‌بینید، مثل ⁦Zinsbindung⁩ و ⁦Tilgung⁩، به فارسی توضیح می‌دهم تا خودتان بتوانید پیشنهادها را مقایسه کنید. دربارهٔ اینکه چطور برای خرید خانه آماده‌تان می‌کنم، در صفحهٔ خرید خانه و وام بیشتر بخوانید.

اصطلاحات آلمانی به زبان ساده

پرسش‌های رایج

آیا خارجی‌ها می‌توانند در آلمان خانه بخرند؟

بله. قانون آلمان خرید ملک را به‌طور کلی به تابعیت گره نمی‌زند. اینکه برای آن وام بگیرید یا نه، سؤال جداگانه‌ای است که هر بانک بعد از سنجش توان بازپرداخت شما جواب می‌دهد.

شرایط وام خرید خانه در آلمان چیست؟

قانون شرط ثابتی تعیین نکرده و هر بانک معیارهای خودش را دارد. چیزهایی که معمولاً بررسی می‌شود: درآمد و ثبات آن، هزینه‌ها و قسط‌های فعلی، آوردهٔ شخصی، نوع اقامت و اطلاعات شوفا. هرچه مدارکتان کامل‌تر و مرتب‌تر باشد، گفت‌وگو با بانک ساده‌تر پیش می‌رود.

با اقامت موقت می‌توانم خانه بخرم؟

خریدن را بله. برای وام، بانک می‌خواهد بداند اقامتتان تا کی اعتبار دارد، بر چه اساسی است و درآمدتان چقدر مطمئن است. اقامت موقت به‌خودی‌خود مانع وام نیست، اما مدارک و زمان‌بندی‌تان اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

آیا با خرید خانه در آلمان اقامت می‌گیرم؟

نه. قانون اقامت آلمان اجازهٔ اقامت را برای هدف‌های مشخصی مثل کار، تحصیل یا خانواده صادر می‌کند و خرید ملک جزو این هدف‌ها نیست.

امروز کجای مسیر هستید؟

اگر می‌خواهید این‌ها را برای وضعیت خودتان روشن کنیم، با من تماس بگیرید یا ایمیل بزنید. گفت‌وگوی اول رایگان و بدون تعهد است، به فارسی، آلمانی یا انگلیسی، حضوری در اشتوتگارت یا آنلاین. اطلاعات تماس را در صفحهٔ تماس پیدا می‌کنید.